一、 中国的房地产泡沫有多大 中国的房价比美国高四﹑五倍,中国人的平均收入只有美国的五分之一;卖掉北京可以买下整个美国,中国的房地产泡沫有多大可想而知。中国现在的房价腰斩后仍然有巨大的泡沫,中国三分之一的房子是空置的,大量的空置房无人住,现在的房价再降50%仍有巨大的泡沫。 二、中国疯狂经济泡沫的严重后果 西方许多投资大鳄，戏称中国是“全球经济泡沫之母”，意指中国的经济泡沫，在过去10年中国政府采用一系列投资推动，造成制造业过剩，房地产空房过多、房价奇高、泡沫巨大。 第一，大量过剩的房地产十年也难以消化,在全国每个城市盖房高潮中,每个城市都在进行着造城运动,全国各地每个城市房地产的空置率都在50%左右,郊区盖的大量小产权房及农村的自建房都是大量空置,已经形成了巨大的房地产泡沫,卖掉北京的房子可以买下整个美国。 第二,经济增长明显放缓，未来GDP增长将出现“7”字头，而这样的经济增长放缓不再能够支撑房价继续上涨，只有让房地产泡沫破灭经济才能健康发展。 第三，在资金的持续紧缩、政策的持续执行下，地产商的资金链短缺不断扩大，因此，房企在定价方面势必会有所体现。由于开发商对政策走向有不同预期，所以房价的下跌刚开始将是缓慢的,然后逐步形成加速下跌的趋势。 第四，从工资与租金方面看，当泡沫泄气的时候，房价必须下降到工资和投资收益可以支撑的水平。在中国的房地产市场，现在的租金回报率不到3%，它必须回到5%以上，每平方米的单价则不应超过两月的平均工资。 第五，政府目前仍然没有放宽二三套房的贷款限制。那些最有潜力的买房者受到了管制，这些买房者其实并没有足够的现金，主要依靠贷款买房，因此，房价不能更上一层楼了。 第六，中国房产泡沫已成世界之最大量房产10年难消化，城镇化进一步降低城市住房需求；人口出生率下降住房需求减少；90后独生子女各家至少3套以上住房，未来至少各家要卖出两套住房,十年后想卖房子的人根本找不到人买,房子十年后将成为所有人的负担。 三、高房价毁了下一代和中国实体经济 中国的高房价，毁灭了年轻人的爱情，也毁灭了年轻人的想象力。他们本可以吟诵诗歌、结伴旅行、开读书会。但现在，年轻人大学一毕业就成为中年人，像中年人那样为了柴米油盐精打细算。他们的生活，从一开始就是物质的、世故的，而不能体验一段浪漫的人生，一种面向心灵的生活方式。某种程度上，房地产已经绑架了中国经济和这一代中国人，高房价脱离了劳苦大众，让人们变得贪婪和世俗，没有奋斗目标。高房价下的高房租年青人根本无法创业,各类企业面临高房租的压力很难正常经营,高房价连菜市场卖菜的也要想尽办法提价,其他行业可想而知,通胀的传导机制就是这样形成的。所以,房价过快上涨犹如一把达摩克里斯之剑悬挂于中国人头顶，过快的上涨，将让经济面临泡沫隐忧。 北京楼市隐藏着一批像“房姐”龚爱爱这样的“资源型”客户。神木“房姐”龚爱爱只是隐匿在北京楼市的囤房大军中的一员。根据北京警方的通报，龚爱爱在京共有41套房产共计近1万平方米。在北京有大批来自全国各地的官员、国企高管、富人等在北京购买大量房产,这此人买房不住不卖也不租,据统计占北京房产数量的40%以上,北京已经成为全国房地产空置率最高的城市。 综上所述,眼下房价虽然没跌下来,已经是有价无市,只不过是房地产泡沫破灭的前夜,现在中国的房地产脱离了房价的基本面，为日后的下跌积聚动能，过去上涨预期下的楼市繁荣完全是一场“金融传销”。对于这样的畸形市场，暴跌只是时间问题。如果房地产企的老总不想成为鄂尔多斯那些亡命天涯的地产老板,就早点转型升级吧。如果说如同战争一般的房地产狂潮是一场社会财富再分配的话，那么在后地产时代的房产企业如何转型升级则是另一场财富大洗牌。 房地产泡沫破灭是历史的必然趋势,坚持吹大房地产泡沫的房地产企业肯定是未来最先倒下的,只有顺应时代潮流转型升级成功的房地产企业才能在未来活下来。稍微有点经济常识人都明白，房子最终要回归到大部分普通老百都能买的正常居住功能上来。 四．前车之鉴：地产泡沫让日本在泥潭中徘徊了20年 首先让我们回顾一下上个世纪90年代日本的房地产泡沫的形成和破灭。第二世界大战后，由于日本军国主义穷兵黩武，战争失败，使得日本战前积累的财富丧失殆尽，战后经济陷入崩溃的边缘。战争受灾人数为880万人，直接财产损失达643.9亿日元。日本战后的工业产量仅为战前1937年的20%，通货膨胀严重，粮食奇缺，生产几乎陷入停顿。如此同时，日本住宅严重匮乏，住房紧缺成为全国一个严重的社会问题。 为解决这一难题，日本政府采取了由政府、民间、个人共同集资的政策，并通过立法方式由政府强制执行。这种措施产生了良好的效果，使战后日本住宅建设在国民生产总值中所占比例保持在6％～8％左右。随着日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展，经济实力的迅速增强，住宅质量从战后初期低标准的简易房提高到设施齐全的较高标准住房，至1981年全日本基本解决了供需之间的数量上以及质量上的矛盾。日本房地产泡沫经济起源于80年代，在《广场协议》签署以后日本行银行为了避免日元的过快升值大量购买美元，被动的增加了货币的投放量。社会上总货币量远远超过实体经济的需要，使整个金融体系拥有了大量的现金和准备金，具备了扩大放贷规模的能力。而此时日本央行又不合时宜地、接二连三地调低贴现率，低利率降低了公司的借款成本，引发了企业的大量借款。但由于当时日本经济增长速度下降，企业实物投资积极性不高，因而很多企业就把这些资金运用于土地资产和金融资产的投机上，与此同时银行也毫无节制地发放抵押贷款，大量向土地投机融资，促进了房地产价格的上涨。房地产的升值和信贷规模的不断扩大形成恶性循环，推动了房地产泡沫的形成和膨胀。在泡沫的最高峰时期，日本的土地总值达到美国的4倍，东京千代田区的土地价值可与整个加拿大的土地资产价值相匹敌。1987年日本47个都道府县所在地的最高临街地价的平均值比上一年上涨了19.6%。这一上涨幅度为上一年的两倍，1988年又进一步增长为23.7%，1989年为28.0%，1990年为28.7%。如此高的上涨率被日本媒体形象地称为“狂乱地价”。这种价格的高速增长，至1991年终于达到了难以为继的程度。1991年在大都市圈里，地价开始下落，1992年1月公布的地价(全国全用途平均)出上一年同期下降4.6%。从1992年开始，地价下落速度加快，1993年1月公布的地价比上一年同期下降了8.4%。其中大都市圈地价下跌的尤其惨烈。以1983年1月公布的地价为基准，比照1993年1月公布的地价来计算下跌率：东京圈下跌25%，大阪圈下跌39%，名古屋圈下跌20%。时至此时，泡沫破灭的看法在国民中日益普遍。另外，在国际方面，美国和德国等主要经济大国长期利率开始上升，日本长期利率上升的预期加大，人们对于房市进一步看淡。以资产价格升值预期为前提的投机需求趋于瓦解，此时过度膨胀的泡沫，已接近崩溃边缘。虽然此后日本政府采取了一系列措施，但还是难以阻止资产价格灾难性的下跌。日本经济在此后转而进入一个令人痛苦的衰落期，在泡沫经济留下的泥潭中徘徊了将近20年。 五．通缩环境下房地产何去何从 2015年通缩离我们越来越近了。从目前国内经济与货币的实际情况和数据来看，通缩离我们已经很近了。第一，宏观经济形势严峻。2014年国内GDP同比增长7.4%，比上年回落0.3个百分点。第二，货币供给增长放缓。截至2014年12月末，我国广义货币（M2）同比增长12.2%，比上年增速降低1.4个百分点。第三，居民消费价格涨幅放缓，工业品价格持续下跌。2014年，全国居民消费价格总水平（CPI）同比上涨2.0%，涨幅创5年来新低.2015年1月份CPI同比仅增长0.8%，自2009年11月以来首次落入1%以内。2014年工业生产者出厂价格指数（PPI）同比下降1.9%，2015年1月同比下降4.3%，连续35个月下降，持续时间之长为20年来之最。 尽管中国目前货币、信贷存量巨大，但是在被过剩产能、无效投资以及非实体经济的高回报领域大量挤占的情况下，直接作用于实体经济领域、具有流动性的货币资金其实相对不足。同时，外汇占款减少导致基础货币的投放减弱，银行吸存能力和放贷能力下降，导致货币总量呈现下降趋势。因此，可以说真正具有流通能力的流动性偏紧，通缩离我们已经很近了。 1、产能过剩广泛存在导致银行放贷意愿下降 目前，对产能过剩的治理进入实质性阶段。在对过剩产能进行整合、淘汰的过程中，企业的潜在经营风险集中暴露，银行不良贷款率快速反弹。由于过剩早已不是个别行业、个别企业的个体现象，几乎所有行业甚至包括新兴产业都存在产能过剩问题，致使银行出于资金安全考虑，贷款选择艰难，贷款意愿下降。 2、中国制造业大部分频临破产 让国人引以为豪的“Made in china”曾带领中国走在世界前沿，中国制造一度曾是中国经济发展引擎巨擘。而如今，一方面，一些东南亚国家正在中低端制造业上发力，抢夺中国成本优势地位；另一方面，原本在华生产的外资高端制造业回流发达国家，投资优势正在消失，“前后夹击”成为了当前中国制造的无奈现状。对此，有业内人士甚至表示，“中国制造业熬过了2008 ，却熬不过2015?” 春节前夕，知名钟表企业西铁城在华生产基地—西铁城精密(广州)有限公司宣布清算解散，千余名员工被解除劳动合同，限期离厂。同样在2015年2月，微软计划春节前关停诺基亚东莞工厂，该工厂近期正加快速将生产设备运往越南工厂。同时，位于北京的微软诺基亚工厂也将同步关停。据传闻，此次诺基亚东莞和北京工厂裁员共计9000人。事实上，制造业的倒闭潮早已开始。据了解，2014年12月5日，知名手机零部件代工厂苏州联建科技宣布倒闭，随后联建的兄弟公司，位于东莞的万事达公司和联胜公司相继倒闭，三家公司累计员工人数近万人。此外，几乎是同时期，位于苏州的诺基亚手机零部件供应商闳晖科技也宣布关门停产。1月，手机零件制造商东莞市奥思睿德世浦电子科技老板欠债1.35亿元跑路，400员工失业。从事杂牌手机制造的东莞兆信通讯因资金链断裂倒闭，1000多名员工失业，董事长高民自杀。业内人士估计，春节前东莞至少上百家大型工厂倒闭或停产。此外，被称为制造业之都，以生产制造眼镜、鞋子、打火机闻名世界的温州，目前正在经历着制造产业空心化，鞋子、打火机等引以为傲的产业正在逐渐失去光环。 目前，松下、日本大金、夏普、TDK均计划进一步推进制造基地回迁日本本土。优衣库、耐克、富士康、船井电机、歌乐、三星等世界知名企业也纷纷在东南亚和印度开设新厂，加快了撤离中国的步伐。曾几何时，“中国制造”凭借成本低廉等优势，吸引了不少外商投资中国制造业，人口红利也曾一度支撑了中国经济发展。但目前，种种数据表明，“倒闭潮”需要重视，中国经济进入了值得警惕的时期。对此，有业内人士悲观预测，更密集更大规模的制造业倒闭潮很可能会在2015年3月至8月爆发。因为在春节前夕，正是企业支付供货商货款及员工工资的高峰期。中国制造业可能面临的空心化危机并非危言耸听。