文/ 宏远问智  总经理  首席咨询专家  戴智江

       2013年9月和10月，中国国家主席习近平在出访中亚和东南亚国家期间，先后提出共建“丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”的重大倡议，得到国际社会的高度关注，“一路一带”战略构想的提出，也正式拉开了我国进一步持续和均衡发展的序幕！

     “一路一带”作为国家重大战略的提出，将对我国各个行业、产业带来本质性的影响，那么，这样重大的国家战略对房地产行业将带来什么深刻的影响呢？我们认为是房地产企业的战略蓝海！

     首先，让我们对目前房地产行业的现状进行一下简单的梳理。

     我们知道，我国房地产行业的发展更多依靠城市化率的提升而提升，目前我国的城市化率不足55%，据2020年60%的目标还有较大差距，而人口政策的放开，也使得未来房地产行业有了可预期的人口红利，3月31日颁布的二套房利率下调政策，更使我们看到国家希望房地产行业长期平稳健康发展的迫切愿望，房地产市场似乎看到了摆脱低迷的契机。

     但是我们同样看到6.22亿平米的存量资产中绝大多数是同质化产品，去化周期在15个月以上的城市占据了大多数，同质化市场中供大于求的现象显露无疑，对于绝大多数房地产企业而言，去化的压力、产品缺乏竞争性、企业缺乏核心竞争力等因素将导致市场竞争的进一步加剧，这样的竞争态势将是未来相当长一段时间的主流， 众多的中小企业必将在这样的竞争中逐渐遭到淘汰，而具备实力的大型企业必将抓住这样的时机抢占市场，通过品牌、价格、促销、服务等多种手段进一步挤压中小企业生存空间，并在中小企业面临生死关头进行兼并收购，市场集中度将进一步提升。

    宏远问智（Ezybiz)认为，2015年，房地产行业将迎来行业调整最好的机遇，但对于绝大多数房地产企业而言，2015年将面临着比去年更大的挑战和威胁，房地产企业已经站在了发展的十字街头，只有真正优秀的企业才能在这一次的调整中真正存活并发展起来。

     其次，“一路一带”的国家战略将给房地产行业带来强劲的发展机遇，但是更将进一步促进房地产行业的分化，细分市场的产能将逐渐释放、具有差异化优势的房地产公司将迎来发展的最好机遇。

     从路上丝绸之路经济带来看，国内自西安为起点直至新疆出口，除西安、兰州、乌鲁木齐等几个大中城市之外，漫长的丝绸之路上缺乏必须的产业支持，伴随着路网建设，以各地区特色为核心的产业必将得到长足的发展，产业地产将迎来发展的黄金时期。而区域性的房地产企业由于更加了解当地情况，拥有当地各种资源，将在产业地产市场的竞争中获得独特的竞争优势，产业地产将成为区域性房地产公司在未来发展的重要方向。

     同时，高端的房地产运营和服务模式必将在核心区域逐渐打造成功并进行推广与复制，以产业地产的高端服务为核心，打通产业链的增值环节，与产业地产公司形成互补与共赢，最终形成轻资产重服务的高端产业地产管理模式。

     由此我们可以看到，伴随丝绸之路经济带的发展，产业地产必将异军突起，成为未来房地产行业特别是区域性房地产公司的重大机遇。在这种情况下，宏远问智认为产业地产公司将分化成为以下几种模式。

     模式一，以当地资源为核心竞争力。在项目前期获得优势，协助政府完成园区建设、招商引资以及初级配套服务的房地产公司，这样的公司将在初始阶段占据部分市场，特别是中小城市市场，但伴随着产业和园区内企业的发展，这类企业必将逐渐失去竞争力，最终难以为继。

     模式二，在第一种模式下进行深耕细作。对产业经济进行深入研究，在提供基础服务的基础之上进行各类专业延展，从园区规划、企业增效、资本运作、管理提升等各个方面向企业提供全方位支持，这类公司的核心竞争力是超前的思维和广泛的资源获取以及整合能力，这类公司将在未来的发展中形成各自的独有模式，并能够伴随丝绸之路经济带的延伸与发展进行模式复制，产业地产的标杆企业和行业领袖必将出现。

    模式四，以产业带动区域经济，继而形成以核心产业为基础的小城镇建设。模式独特、规模不大的城市综合体必将在丝绸之路经济带上迎来发展机遇，这更将进一步促进产业地产企业的分化，部分产业地产企业将走向小型城市综合体的开发与运营之路。

     丝绸之路经济带，将给中西部带来腾飞的历史机遇，同样，对于所有的房地产企业来说，也将从本质上促进房地产企业的经营管理思路和模式，宏远问智相信，在不久的未来，由于丝绸之路经济带的快速发展，房地产企业必将迎来真正的分化，以产业地产为代表的具有迪特竞争优势的房地产公司将迎来自己关键的发展机遇！

     “21世纪海上丝绸之路”呢？请继续关注宏远问智独家观点！

（注：图片源于网络）

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